楼市调控收紧，“房贷荒”正式上场

楼市调控政策的收紧导致了“房贷荒”的出现，多个热点城市的主要银行纷纷上调了首套和二套住房贷款利率。根据机构数据显示，6月份72个重点城市首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，分别在LPR基础上增加了87个和112个基点。而今年上半年，粤港澳大湾区的9个城市住房贷款利率平均提高了超过55个基点，广州更是连续四次上调房贷利率。

据报道，在广州，200万的房贷月供比年初增加了约500元。尽管房贷利率不断上升，但并不意味着我们想贷款就能立即批下来。据了解，像广州、深圳等热点区域和城市，从贷款审批到发放，大概需要4-6个月的时间。有些银行甚至已经用完了今年上半年的额度，目前正在审核中的贷款，有可能连三季度的额度都不够用，甚至要等到明年才能获得放款。

其实，“房贷荒”并不是今年才有的现象，每当楼市调控政策趋紧，都会出现类似的情况，例如2013年底和2017-2018年。我所在的广州在2018年2月，四大银行曾同时上调了房贷利率。当房贷供应严重不足时，二手房市场可能出现“停贷潮”，例如2019年8月，合肥地区的12家银行停止发放二手房贷款，包括国有大行在内。而最近，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市也出现了二手房停贷的现象。

当然，并没有哪个银行正式宣布停贷，只是口头上说“暂停”或者告知申请贷款可能需要几个月才能批下来，并没有具体的时间表。如果愿意等待，那就只能等待了。我认为，这一轮的“房贷荒”相比以往更加严重，并且其中的原因也不同寻常，这是因为各大银行的房贷比例已经超过了规定限制。2020年底，央行发布了房贷集中度分类控制“上限表”，当时35家上市银行中就有12家超过了红线。

上半年，各地的楼市都非常火爆。根据总行法人的考核标准，现在很多银行还没有超过规定线，因为冷门地区的房贷比例较低。但是从省分行和市分行的角度来看，很多热点城市的房贷比例已经超标，甚至有些城市的房贷占到了新增贷款的50%左右。有一些城市的房贷比例虽然没有超标，但由于新增房贷规模增长过快，已成为推动楼市火爆的主要因素，如果不控制新增贷款额度，楼市将无法得到实质性的改善。

另外，国家明确表示，今年中小微贷款要在去年增长40%基础上再增长30%。在贷款额度有限的情况下，过度投放房贷必然会挤占中小微贷款的规模。因此，今年的监管层对房贷启动了“三重管控”，包括规模、占比和增速的控制。许多城市的房贷存量规模不能再增加，只能通过回收贷款才能释放新增规模；而一些城市则采取了缩减投放额度的方法，只投放申请规模的30%，其他部分则推迟到以后。

此外，由于之前出现了部分违规资金流入楼市，监管部门要求对房贷审批流程进行严格审核。近几个月，各大银行对房贷申请的审核变得非常严格。例如，购房首付款必须是购房者自己的资金，或者直系亲属（通常是父母）的资金。对于到账时间低于6个月的资金，都需要核实或证明该资金确实为自有资金。此外，还需要审核收入证明、银行流水、购房资格等文件，以用来证明资金来源和还款能力。

最近，金融监管机构提高了按揭贷款的“贷后抽查”频率，并加强了审计工作的精细程度。一旦在抽检时发现问题，已经发放的贷款不仅会被收回，银行还会面临严厉的经济处罚，数额可能达到几十万甚至上千万。主管行的领导也会受到问责。因此，银行也意识到需要降低贷款投放节奏，这导致了贷款额度的紧张局面。

总的来说，“房贷荒”是周期性出现的现象，但这一轮的房价上涨与过度增加杠杆以及银行贷款审核失责有很大关系。这已经违背了“房住不炒”和银行服务实体经济的初衷。从各地严格执行房贷集中度管理、控制开发商融资的“三道红线”以及压实中小微贷款任务来看，大规模资金流入楼市的时代已经结束。（参考来源：证券时报）